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济青土拍渐回暖 房价难言有反弹

2019-06-16 17:13 来源:经济导报 大字体 小字体 扫码带走
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在经历了去年年底的冷清行情之后,国内众多一二线城市的土地市场近期回暖明显。
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  在经历了去年年底的冷清行情之后,国内众多一二线城市的土地市场近期回暖明显。在山东的济南、青岛市场,土地市场也有明显回暖,开发商拿地热情明显上升,部分地块出现了较为激烈的争夺。

  5月8日,济南东部的雪山片区、北部的华山片区、西南部的机床一厂等地方的465亩土地出让,各住宅用地均拍出了不低的价格。而在此前的5月7日,青岛有10多宗土地出让,1宗土地因竞拍激烈而被迫中断。

  合富辉煌山东分公司副总经理许传明向经济导报记者分析称,随着市场的整体回暖和流动性的改善,开发商拿地积极性在上升。尤其是在济南市场,开发商扩张意愿较强烈。但在调控政策的高压之下,预计房价并不会因此出现大幅的波动。

  济南热点片区土地出让

  5月8日,济南土地市场迎来一次备受关注的土地出让,它涉及到一些房地产市场的热点区域,并有较多住宅用地出让。

  其中,雪山片区的土地在飞跃大道以南、中建新悦城项目以西,周围有中新锦绣天地、中新国际城、旭辉银盛泰星瀚城,金茂逸墅、金地越秀凤鸣艺境等楼盘在售,普通住宅的售价在每平方米1.3万元至1.5万元之间。在8日的土地出让中,雪山片区这宗面积为49亩的土地最终以8.2986亿元的价格成交,因其地上最大容积率为2.2,成交价折合楼面地价为1.15万元/平方米。

  华山地块也是一个备受关注的地块。该地块在华山湖的东北侧、卧牛山的西北侧、济青高速的南侧,总面积138亩,地上最大容积率为2.9。在该地块周边,华山湖已经初有规模,卧牛山也已经打造为山体公园,周围由中海开发的多个楼盘正在销售。在8日的土地出让中,该宗地块以21.8亿元的价格成交,成交价折合楼面地价为8196.13元/平方米。

  另外,本次拍卖土地中有6宗在原机床一厂,包括3宗居住用地和3宗商业金融用地,绑定出让,其中的H地块要保留和改建地块内的厂房。机床一厂3宗住宅用地的面积分别为40亩、109亩、27亩,地上最大容积率分别是1.4、1.9、2.4,最终土地成交价分别为5.01亿元、15.17亿元、4.46亿元,楼面地价分别为13409元/平方米、10951元/平方米、10119元/平方米。

  青岛一地块竞争激烈被中断

  除了济南的土地,青岛在7日有10多宗土地成交。其中,青岛市西海岸保税区和中德生态园附近的6宗商住地块在7日进行拍卖。最终,1宗土地因竞拍激烈被迫中断,另外5宗土地被龙湖摘走。

  本次拍卖的土地中有5宗位于中德生态园附近,全部为商住用地和住宅用地,总占地面积4.55万平方米,规划总建面7.41万平方米,起拍总价2.39亿元。最终,这5宗地块全部被青岛龙泰晟德置业有限公司摘走,成交价格为2.39亿元,均为底价成交。据悉,青岛龙泰晟德置业有限公司是龙湖地产旗下公司。自今年以来,龙湖地产频频在该片区拿地,目前已拿土地33.36万平方米,其中商业计容面积47.6万平方米。

  还有1宗地块位于黄岛区海滨七路北、青岛圣元乳业有限公司西,土地总面积27026平方米,规划建筑总面积48646.8平方米,土地用途为城镇住宅用地混合零售商业用地。该宗地块拍卖起始价每平方米3415元,出让起始总价和竞买保证金均为1.66亿元。该宗地块引起激烈竞争,最终,经过54轮角逐后,该宗地块报价达到每平方米4445.00元,达到最高限价,其网上土地竞价中止,转入网下竞买程序。

  除了以上6宗土地,青岛前港湾片区也有1宗地在7日成交,青岛市即墨区有2宗土地成交,平度有6宗土地成交,世茂地产、青岛兴东盛房地产、宝龙地产等成功摘得土地。

  开发商拿地积极

  经济导报记者注意到,无论是在青岛还是济南的土拍中,都能看到众多知名开发商的身影。

  在济南雪山地块拍卖中,有碧桂园、招商、世茂、新城、中梁、鑫都、新力等十来家开发商参与;在华山地块拍卖中,有中海地产、中铁二十局、招商等知名公司参与;在机床一厂地块中,也有世茂、中海、美的、碧桂园、龙湖、中骏等开发商参与。而在青岛熔断地块中,碧桂园、龙湖、海信、金地、新城、中南、中骏、中梁、荣盛、旭辉等众多知名企业报名参与了竞拍。

  许传明分析称,近几个月房地产市场的走势更为清晰,稳定发展是大势所趋;同时开发商的流动性有所改善,所以开发商拿地积极性提高。而且,有些开发商有较强的持续经营需求,或者有迫切进入济南市场的需求,这就导致其拿地积极性很高。

  以雪山地块为例,它所处的位置是济南楼市的热点区域,有众多楼盘正在开发中。而且,该地块面积小,资金门槛低,有众多企业参与竞拍,有些企业甚至放出风声,要不计成本拿下土地,只为了能进入济南市场。

  许传明分析称,虽然近期土地市场回暖明显,但预计房价并不会出现大幅反弹。“影响房价的主要有两个因素,一个是供需结构,一个是货币环境。从供需上看,济南房地产市场整体供需处于平衡状态;从货币环境看,目前对开发商货币从紧的情况并没有明显改变,资金向房地产行业的流入还受到比较大的限制。因此,预计未来的房地产市场并不会出现大的反弹。”


责任编辑:赵家豪
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